Женские сумки

Женские сумки Jane’s Story

Мужские сумки

Молодежные сумки

Сумки для ноутбуков и планшетов

Рюкзаки

Мини-сумки

Чемоданы и дорожные сумки

Аксессуары

Сувениры и подарки

Подводные камни договоров аренды. 10 типичных ошибок арендатора. Хотите повторить?

Подводные камни договоров аренды. 10 типичных ошибок арендатора. Хотите повторить?
Мы много раз слышали избитую фразу «Надо учиться на чужих ошибках». Я считаю, что это утверждение во многом бесполезное. Слишком много «мелких» нюансов. Но все-таки хочу поделиться нашим опытом «наступания на грабли» при заключении договоров аренды торговых площадей. Возможно что-то пригодится и в вашей практике. 

 Договора аренды. Надежда на «разумного» арендодателя. 

Многие из нас сталкиваются с огромными фолиантами договоров аренды. Иногда договор бывает на 200 - 250 страниц. И на двух языках. Многие формулировки в них вызывают вопросы. Но «препирательство» с юристами арендодателя по множеству пунктов - занятие слишком утомительное и долгое. Место просто может уйти другому более сговорчивому претенденту. 

Обычно концентрируемся на нескольких принципиальных пунктах. Да и по ним возможны компромиссы. С точки зрения продавца мы рассчитываем на увеличение продаж и рост прибыли. Иначе зачем вообще заниматься бизнесом. То есть по сути арендатор – оптимист. Поэтому, если основные коммерческие условия устраивают, то по другим пунктам договора стараемся выйти на компромиссное решение. А в случае каких-то серьезных проблем - найти приемлемое решение для обоих сторон. Знакомо? 



Все было так оптимистично, пока курс доллара не вырос с 30 до 60 рублей, а покупательская активность практически пропорционально сократилась. Оказалось, что Арендодатели остались «оптимистами», а арендаторы превратились в реалистов. И сближать позиции стало очень сложно. А козыри оказались на руках арендодателей. Штрафные санкции – фантастические. И выйти из договора иногда невозможно. Хотя в 90% случае все-таки удается найти решение, но эти оставшиеся 10% могут просто убить ваш бизнес. Один региональный ТЦ отсудил у небольшого арендатора 30 000 000 рублей за закрытый магазин – по текущему курсу аренда за несколько лет вперед + штрафы. Есть лишние 30 миллионов? 

Вот некоторые типичные «подводные» камни, на которые я советую обратить внимание при анализе договоров аренды.

1. Условная единица. Самый очевидный пункт. Конечно, идеально фиксировать курс в рублях на весь срок договора. Или хотя бы валютный коридор. Вариант – поэтапное расширение валютного коридора. Точно не стоит соглашаться на кратковременную фиксацию по дополнительным соглашениям (если, конечно, у вас есть выбор) – в следующем дополнительном соглашении арендодатель точно постарается поднять планку. 



2. Процент с оборота. Если в договоре аренды фигурирует процент с оборота в качестве арендной платы, то нужно очень внимательно смотреть, как он рассчитывается. Обычно он сравнивается с базовой арендной платой, а не со всеми арендными платежами. А другие составляющие аренды - плата за эксплуатацию, коммунальные услуги, маркетинг, счетчики посетителей и тому подобное, могут составлять дополнительно очень весомую величину.  

3. Методика расчета НДС. Большинство небольших арендаторов работают по упрощенной системе налогообложения. А арендодатели на общей системе, то есть с НДС. Внимательно посчитайте полную аренду и все платежи с НДС. Особое внимание уделите этому вопросу в случае расчета процента с оборота. Вы будете считать ваш полный оборот, не заботясь об НДС, а арендодатель сравнивать с базовой арендой без НДС. И потом доначислит НДС к разнице. В результате ваш фактический платеж окажется намного выше. Проконсультируйтесь с вашим бухгалтером. 

4. Срок действия договора. При многолетнем договоре советуем зафиксировать возможность досрочного расторжения с вашей стороны, пусть даже с потерей обеспечительного. Цена кабального многолетнего договора может оказаться значительно выше. Резкий рост курса валюты, проблемы с посещаемостью торгового центра, ваши внутренние проблемы могут довести вас до банкротства, если вы не сможете расторгнуть договор. 



Так же внимательно смотрите на опции автопролонгации при краткосрочном договоре. При несвоевременном уведомлении вас могут заставить отработать еще один срок или компенсировать упущенную выгоду. 

5. Штрафные санкции за досрочное расторжение договора. Очень много нюансов. Кроме практически гарантированной потери обеспечительного, могут прописать ремонт помещения за ваш счет, компенсацию затрат на поиск нового арендатора, компенсацию за простой помещения и тому подобное. Внимательно вчитывайтесь в бесконечные пункты штрафов. Лучше разобраться в каждом пункте. Иногда размер штрафов просто несоизмерим с реальным ущербом. 

6. Штрафные санкции за несоблюдение внутреннего распорядка комплекса. Это излюбленная кормушка Арендодателей. Если не хватает сборов с аренды – запускают контролера, чтобы насобирать как можно больше штрафов. 



Здесь, скорее всего, ничего изменить не удастся – правила единые для всех. Но вы хотя бы будете готовы. 

7. Способы уведомления. Новая «фишка» в договорах – возможность уведомления по электронной почте. Какая вероятность, что вы не получите или не прочтете очень важное сообщение? Достаточно высокая – письмо попало в СПАМ, ушло не в ту папку и так далее. Советуем исключать критически важную информацию - расторжение договора, наложение штрафов - из этого способа уведомления. Только обычным почтовым порядком. 

8. Сроки сдачи документации и ее состав. Проекты, страховые полисы. Внимательно посмотрите на штрафы за несвоевременное предоставление документации – архитектурные проекты, статистика продаж, акты, страховые полисы. Штрафы за просрочку могут быть гигантскими. Трезво обдумайте каждый срок перед подписанием – справитесь?  

9. Возможность перемещения арендатора. Встречается довольно часто. Арендодатель хочет оставить за собой возможность в целях реконструкции комплекса безакцептно перемещать Арендатора на другое место. Естественно, качество другого места и потерянную сумму ремонта вам никто компенсировать не будет. 

10. Согласие супруга. Актуально для индивидуальных предпринимателей. При заключении долгосрочного договора аренды потребуется согласие супруга. Это значит, что супруг полностью в курсе ваших действий и согласен делить с вами материальную ответственность. 



То есть, если вы подписали такой договор с согласия супруга, то супругу не удастся оспорить заключение такого договора и вы будете совместно отвечать своими средствами и имуществом в случае выставления каких-либо штрафных санкций. 

Итог: оценивайте риски договора аренды с пессимистических позиций. Возможно лучше отказаться от жесткого договора аренды, чем стать банкротом. А если вы индивидуальный предприниматель, то рискуете лишиться собственной квартиры, машины и дохода. Хотя, «жадность сильнее страха»…



директор по продажам 
Lucky Bag, Москва